Braki w dokumentach to najczęstszy powód przesunięcia terminu u notariusza. Poniżej lista, którą warto skompletować, zanim znajdzie się kupujący — zdobycie części zaświadczeń zajmuje od kilku dni do kilku tygodni.
Podstawa nabycia — dokument, od którego wszystko się zaczyna
Notariusz musi zobaczyć, skąd masz nieruchomość. W zależności od sytuacji będzie to:
- akt notarialny zakupu, darowizny albo umowy o dział spadku,
- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia,
- przy dziedziczeniu i darowiźnie dodatkowo zaświadczenie z urzędu skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn albo o zwolnieniu z niego. Bez tego zaświadczenia notariusz nie sporządzi aktu — wynika to z art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Księga wieczysta
Wystarczy numer księgi — notariusz sprawdzi jej treść samodzielnie w systemie. Warto jednak zajrzeć tam wcześniej samemu, żeby nie zaskoczył Cię wpis, o którym zapomniałeś. Księgi są jawne i bezpłatnie dostępne w wyszukiwarce Ministerstwa Sprawiedliwości.
Zaświadczenia, po które trzeba pójść
- Ze spółdzielni albo wspólnoty — o niezaleganiu z opłatami. Zwykle ważne 30 dni.
- Z urzędu gminy — o braku zameldowanych osób w lokalu. Kupujący prawie zawsze go zażąda.
- Od zarządcy — o wysokości bieżących opłat i ewentualnym funduszu remontowym.
- Zaświadczenie o rewitalizacji — czy nieruchomość leży w obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefie Rewitalizacji. Ma znaczenie, bo gminie może przysługiwać prawo pierwokupu.
Świadectwo charakterystyki energetycznej
Sprzedający ma obowiązek przekazać nabywcy świadectwo charakterystyki energetycznej przy zawarciu umowy sprzedaży — wynika to z ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Notariusz odnotowuje ten fakt w akcie, a brak świadectwa jest zagrożony karą grzywny. Świadectwo sporządza uprawniona osoba wpisana do centralnego rejestru.
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe bez księgi wieczystej
Dodatkowo potrzebne jest zaświadczenie ze spółdzielni potwierdzające przysługujące Ci prawo do lokalu. Taka transakcja jest możliwa, ale kupujący z kredytem może mieć trudność — bank zwykle wymaga księgi wieczystej jako zabezpieczenia.
Gdy nieruchomość jest obciążona kredytem
Potrzebne będzie zaświadczenie z banku o aktualnym saldzie zadłużenia oraz — po spłacie — zgoda banku na wykreślenie hipoteki. W praktyce kupujący spłaca kredyt sprzedającego bezpośrednio na rachunek techniczny banku, a resztę ceny przekazuje sprzedającemu. To standardowy mechanizm, który notariusz opisuje w akcie.
Ile to trwa
Zaświadczenia ze spółdzielni i gminy zwykle otrzymasz w kilka dni. Postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, jeśli sprawa nie była jeszcze przeprowadzona, to kwestia miesięcy. Dlatego przy nieruchomościach ze spadku warto zacząć od uporządkowania stanu prawnego, zanim w ogóle wystawi się ofertę.
Tekst ma charakter informacyjny i przedstawia stan prawny na 29 sierpnia 2026 r. Nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. W sprawie konkretnej nieruchomości skonsultuj się z notariuszem, doradcą podatkowym lub radcą prawnym.