Cena z ogłoszenia to nie wszystko, a przy sprzedaży bywa odwrotnie — podatek liczy się nie od tego, ile dostałeś, tylko od tego, ile zarobiłeś. Trzy sprawy, które warto rozumieć przed podpisaniem czegokolwiek.
Kupujesz: podatek od czynności cywilnoprawnych
Przy zakupie na rynku wtórnym kupujący płaci PCC w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). Podatek pobiera notariusz jako płatnik przy akcie.
Przy zakupie od dewelopera, czyli na rynku pierwotnym, PCC nie występuje — transakcja jest objęta VAT, który zawiera się już w cenie.
Zwolnienie dla pierwszego mieszkania
Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego lokalu mieszkalnego lub domu na rynku wtórnym. Zwolnienie wprowadzono bezterminowo i obowiązuje nadal.
Warunek jest ostry: w dniu zakupu ani wcześniej nie mogłeś być właścicielem mieszkania, domu ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wyjątek dotyczy udziału nabytego w drodze dziedziczenia, jeżeli nie przekracza on połowy. Ze zwolnienia korzysta się składając oświadczenie u notariusza — nie trzeba nic załatwiać w urzędzie.
Sprzedajesz: 19% podatku, ale nie zawsze
Jeżeli sprzedajesz nieruchomość przed upływem pięciu lat, dochód podlega opodatkowaniu stawką 19% (art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Najczęstszy błąd dotyczy liczenia tych pięciu lat. Nie liczy się ich od dnia zakupu, tylko od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Mieszkanie kupione w marcu 2021 r. można sprzedać bez podatku dopiero po 1 stycznia 2027 r. — a nie w marcu 2026.
Podatek płaci się od dochodu, czyli różnicy między ceną sprzedaży a kosztami nabycia. Do kosztów zalicza się m.in. cenę zakupu, zapłacony PCC, taksę notarialną oraz udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Faktury za remont warto więc przechowywać.
Ulga mieszkaniowa
Podatku można uniknąć w całości albo w części, przeznaczając przychód na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Za własne cele mieszkaniowe uznaje się m.in. zakup innego mieszkania lub domu, budowę, rozbudowę, remont, a także spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przed sprzedażą.
Zwolnienie jest proporcjonalne — jeśli wydasz połowę przychodu, zwolniona będzie połowa dochodu.
PIT-39 składasz nawet gdy nie płacisz
Deklarację PIT-39 trzeba złożyć do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży — również wtedy, gdy korzystasz z ulgi i podatek wychodzi zerowy. To częste przeoczenie.
Pozostałe koszty, o których się zapomina
- Taksa notarialna — jej maksymalną wysokość określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości i zależy od wartości transakcji; do tego dochodzi VAT.
- Opłaty sądowe za wpis własności i wpis hipoteki do księgi wieczystej.
- Wypisy aktu notarialnego — liczone od strony.
- Przy kredycie: prowizja banku, wycena nieruchomości, ubezpieczenia.
Stawki taks i opłat sądowych bywają zmieniane, dlatego zamiast podawać kwotę poproś notariusza o wyliczenie dla konkretnej transakcji — zrobi to przed podpisaniem, bezpłatnie.
Tekst ma charakter informacyjny i przedstawia stan prawny na 29 sierpnia 2026 r. Nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. W sprawie konkretnej nieruchomości skonsultuj się z notariuszem, doradcą podatkowym lub radcą prawnym.