Księgi wieczyste są jawne i bezpłatne — wystarczy numer księgi, żeby sprawdzić jej treść w wyszukiwarce prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Warto to zrobić samemu, zanim wpłacisz zadatek.
Dział I — co to właściwie jest
Oznaczenie nieruchomości: położenie, powierzchnia, numer działki, a przy lokalu również jego usytuowanie i pomieszczenia przynależne. Podana tu powierzchnia powinna zgadzać się z ogłoszeniem i z rzutem. Rozbieżność nie musi oznaczać oszustwa, ale trzeba ją wyjaśnić.
W części I-Sp znajdziesz prawa związane z własnością lokalu — przede wszystkim udział w nieruchomości wspólnej.
Dział II — kto jest właścicielem
Sprawdź, czy osoba, z którą rozmawiasz, faktycznie figuruje tu jako właściciel i w jakim udziale. Jeżeli właścicieli jest kilkoro, do sprzedaży potrzebna jest zgoda wszystkich. Przy małżeństwie zwróć uwagę, czy nieruchomość należy do majątku wspólnego.
Dział III — tu jest najwięcej niespodzianek
Wpisane są tu prawa i roszczenia obciążające nieruchomość. Na co uważać:
- Służebność osobista mieszkania — uprawnia konkretną osobę do dożywotniego zamieszkiwania. Nie wygasa wraz ze sprzedażą.
- Umowa dożywocia — podobny skutek.
- Służebność drogi koniecznej — częsta przy działkach i domach.
- Roszczenie o przeniesienie własności — ktoś już ma zawartą umowę przedwstępną wpisaną do księgi.
- Wzmianka o wszczęciu egzekucji lub ostrzeżenie o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym.
Dział IV — hipoteki
Wpisane są tu hipoteki zabezpieczające kredyty. Sama hipoteka nie przekreśla transakcji — to sytuacja całkowicie standardowa. Kupujący spłaca kredyt sprzedającego bezpośrednio na rachunek banku, a bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Notariusz opisuje ten mechanizm w akcie.
Zwróć jednak uwagę na sumę hipoteki: bywa wyższa niż faktyczne zadłużenie, bo obejmuje odsetki i koszty. O aktualne saldo trzeba poprosić sprzedającego — bank wydaje takie zaświadczenie.
Wzmianki — najważniejszy szczegół
Na początku każdego działu mogą pojawić się wzmianki o złożonych, lecz jeszcze nierozpoznanych wnioskach. Oznaczają, że treść księgi zaraz się zmieni, a Ty jej jeszcze nie widzisz. Wzmianka wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych — czyli ochronę, na którą kupujący normalnie może liczyć. Nigdy nie podpisuj aktu, nie sprawdziwszy wzmianek w dniu transakcji.
Rękojmia wiary publicznej
Zasada z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze a rzeczywistym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto nabył własność w dobrej wierze i odpłatnie. To silna ochrona — ale nie działa, gdy nabywca wiedział o niezgodności albo gdy w księdze widnieje wzmianka.
Czego w księdze nie znajdziesz
Księga milczy o zaległościach czynszowych wobec wspólnoty, o osobach zameldowanych, o planowanej inwestycji za oknem i o stanie technicznym budynku. To trzeba sprawdzić osobno — w zaświadczeniach od zarządcy, w urzędzie gminy i w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Tekst ma charakter informacyjny i przedstawia stan prawny na 29 sierpnia 2026 r. Nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. W sprawie konkretnej nieruchomości skonsultuj się z notariuszem, doradcą podatkowym lub radcą prawnym.