Umowa przedwstępna zabezpiecza czas potrzebny na kredyt i skompletowanie dokumentów. To jednak także moment, w którym najłatwiej stracić pieniądze przez jedno źle dobrane słowo.
Zadatek a zaliczka — jedno słowo, zupełnie inne skutki
Zadatek działa według art. 394 Kodeksu cywilnego. Jeżeli umowa nie dojdzie do skutku z winy kupującego, sprzedający zatrzymuje zadatek. Jeżeli z winy sprzedającego — kupujący może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Gdy do umowy nie dochodzi z przyczyn niezależnych od obu stron albo za obopólną zgodą, zadatek podlega zwrotowi w wysokości otrzymanej.
Zaliczka nie ma takiego mechanizmu — po prostu podlega zwrotowi, niezależnie od tego, kto odstąpił. Jest łagodniejsza dla kupującego i słabiej motywuje sprzedającego.
Jeżeli w umowie nie napisano wprost, o co chodzi, sądy zwykle traktują wpłatę jako zaliczkę. Nazwij to więc jednoznacznie.
Forma umowy przesądza o tym, czego możesz dochodzić
Umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej jest ważna, ale daje słabszą ochronę: jeżeli druga strona się wycofa, możesz żądać odszkodowania, lecz nie zmuszenia jej do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa zawarta w formie aktu notarialnego pozwala dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej — to tak zwany skutek silniejszy (art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego). Dodatkowo roszczenie o przeniesienie własności można ujawnić w księdze wieczystej, co blokuje sprzedaż komuś innemu. Kosztuje więcej, ale przy dużych kwotach zwykle się opłaca.
Co koniecznie powinno się w niej znaleźć
- dokładne oznaczenie nieruchomości wraz z numerem księgi wieczystej,
- cena i sposób jej zapłaty, z rozbiciem na zadatek i resztę,
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej — konkretna data, nie „w ciągu kilku miesięcy”,
- termin i sposób wydania nieruchomości oraz rozliczenia mediów,
- oświadczenie sprzedającego o stanie prawnym: brak obciążeń poza ujawnionymi, brak zaległości, brak osób zameldowanych,
- warunek uzyskania kredytu, jeżeli kupujesz na kredyt — bez niego odmowa banku oznacza utratę zadatku,
- ustalenie, co dokładnie zostaje w mieszkaniu; lista wyposażenia oszczędza późniejszych sporów.
Termin przedawnienia
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego). To krótki termin — zwlekanie z reakcją bywa kosztowne.
Zanim podpiszesz
Sprawdź księgę wieczystą, w tym wzmianki, potwierdź tożsamość i tytuł prawny sprzedającego, a przy zakupie z rynku wtórnego poproś o zaświadczenie od zarządcy o braku zaległości. Umowa przedwstępna to nie formalność — po jej podpisaniu wycofanie się kosztuje.
Tekst ma charakter informacyjny i przedstawia stan prawny na 29 sierpnia 2026 r. Nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. W sprawie konkretnej nieruchomości skonsultuj się z notariuszem, doradcą podatkowym lub radcą prawnym.